자취방 계약 시 주의해야 할 5가지

자취방 계약 시 주의해야 할 5가지

자취방 계약 시 주의해야 할 5가지

자취방 계약은 단순히 ‘좋은 방을 고르는 일’이 아니라 법적 효력이 있는 부동산 거래 행위입니다. 계약 한 번의 실수로 수백만 원의 보증금을 잃을 수도 있기 때문에 꼼꼼한 확인 절차가 필수입니다. 2025년 기준, 청년층 대상 보증금 사기(깡통전세) 피해가 여전히 증가하고 있어 ‘계약 전 체크리스트’ 숙지는 선택이 아닌 필수입니다.

청년 자취방 계약, 왜 주의가 필요할까?


최근 몇 년간 자취방 계약 관련 피해 사례는 꾸준히 늘고 있습니다. 특히 사회초년생·대학생은 부동산 절차에 익숙하지 않아 집주인 명의 불일치, 미등기 건물, 보증금 미반환 등의 문제가 자주 발생합니다.

💡 대표 피해 유형:
등기부등본상 소유주와 임대인이 다름
선입금 요구 후 잠적
전세보증보험 미가입
확정일자 미등록으로 우선변제권 상실

따라서 계약 전, 최소한의 법적 보호장치를 마련해두는 것이 자취 생활의 첫 단추를 안전하게 끼우는 방법입니다.

① 등기부등본으로 집주인 확인


계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다. 이는 집의 실제 소유자가 누구인지 확인하는 유일한 방법입니다.

📄 확인 방법:
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 가능 ‘표제부’ → 건물 구조 및 면적 확인 ‘갑구’ → 소유자 이름 확인 ‘을구’ → 근저당, 압류, 전세권 등 설정 여부 확인

💡 주의:
소유자와 계약 상대가 다를 경우 반드시 위임장·신분증 사본을 받아야 하며, 근저당(대출)이 많은 건물은 전세금이 보호받기 어려울 수 있습니다.

② 계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 항목


자취방 계약서에는 단순히 금액만이 아니라 임대기간, 보증금, 월세, 관리비, 해지조건 등 세부 항목이 정확히 명시되어야 합니다.

🖋️ 계약서 필수 항목:
임대인·임차인 실명 및 서명,  계약 기간(입주일·퇴실일),  보증금 및 월세 금액 관리비 포함 내역(청소·수도·전기·인터넷 등),  계약 해지 및 위약금 조항

💡 팁: 계약서는 반드시 2부 작성하여 임대인과 임차인이 각각 보관하고, 수기로 작성하더라도 날짜와 서명이 명확해야 법적 효력이 있습니다.

③ 전세보증보험·확정일자 등록


보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 확정일자와 전세보증보험 가입입니다.

🏠 확정일자:
주민센터에서 임대차계약서에 도장을 받아야 효력 발생 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어가도 일정 금액 보호 가능

🧾 전세보증보험:
주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 가입 가능 보증금 미반환 시, 보험기관이 대신 지급 후 집주인에게 구상권 청구

💡 팁: 월세 계약자도 일정 조건(보증금 5,000만 원 이하 등)에 따라 보증보험 가입이 가능합니다. 2025년 기준으로 온라인 전자계약 시 자동 확정일자 등록 기능도 도입되었습니다.

④ 보증금 송금 및 입금 시점 주의


보증금은 계약서 작성 후에만 송금해야 합니다. 계약금 선입금을 요구하는 경우는 반드시 주의해야 합니다.

💰 안전한 송금 절차:
1️⃣ 계약서 서명 완료 후 계좌 확인
2️⃣ 예금주 이름이 임대인 실명과 동일한지 확인
3️⃣ 계좌 송금 시 내역을 반드시 저장 (영수증 증거 보관)

💡 주의: 중개업소를 통한 거래라도 집주인 명의 계좌로 송금하는 것이 원칙입니다. 대리 계좌·가족 명의 송금은 사기 위험이 있으므로 피하세요.

⑤ 입주 전 확인해야 할 생활환경 체크


계약이 끝났다고 바로 입주하지 말고, 입주 전 반드시 현장 점검을 해야 합니다.

🔦 체크리스트:
수도·전기·가스 정상 작동 여부
벽지·천장 곰팡이, 하자 유무
창문 단열, 방음 상태 확인
하수구 냄새, 벌레 유입 여부
인터넷·통신 연결 상태

💡 추가 팁: 하자가 있다면 입주 전 사진을 찍어두고 중개인 또는 임대인에게 서면 통보해두세요. 이는 나중에 원상복구비 분쟁을 예방하는 근거가 됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
네. 확정일자는 보증금을 지키는 법적 장치이므로, 월세라도 반드시 등록해야 합니다.

Q2. 전자계약으로 진행해도 안전할까요?
국토교통부 공식 전자계약 시스템 이용 시 안전하며, 자동 확정일자 등록 기능이 포함됩니다.

Q3. 중개수수료는 어떻게 계산되나요?
월세와 전세 비율에 따라 차등 적용되며, 부동산 중개보수 요율표를 기준으로 계산됩니다.

Q4. 계약 중 파기할 경우 위약금은?
보통 계약금의 10%가 위약금으로 적용되지만, 계약서 조항에 따라 달라질 수 있습니다.

🔍 요약 정리

  • 등기부등본으로 소유자·근저당 여부 반드시 확인
  • 계약서 2부 작성, 날짜·서명 명확히 기입
  • 전세보증보험·확정일자 등록으로 보증금 보호
  • 보증금은 계약 후 집주인 실명 계좌로만 송금
  • 입주 전 하자·환경 점검 및 사진 증거 확보