🏠 전월세 계약 전 등기부등본 보는 법 총정리

전월세 계약 전 등기부등본을 확인하지 않으면 보증금을 날릴 수 있습니다. 그런데 막상 등기부등본을 열어보면 용어가 어려워 뭘 봐야 할지 모르는 분들이 많습니다. 이 글 하나로 임차인이 꼭 확인해야 할 항목을 쉽게 정리했습니다.

📌 등기부등본이란? (기초부터)

등기부등본(등기사항전부증명서)은 해당 부동산의 소유자, 권리 관계, 담보 설정 현황을 공식적으로 기록한 문서입니다.

• 발급처: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 또는 가까운 등기소 방문
• 발급 비용: 인터넷 발급 1,000원, 방문 발급 1,200원
• 열람용 vs 교부용: 계약 시에는 반드시 "교부용"(정식 증명서) 으로 발급

💡 계약 당일 가장 최근에 발급한 것을 사용하세요. 며칠 전 발급본으로 계약하면 그 사이 권리 변동을 놓칠 수 있습니다.

📊 등기부등본 구조 — 표제부·갑구·을구

등기부등본은 크게 세 파트로 나뉩니다.

구분	내용	임차인 확인 포인트
표제부	부동산 기본 정보 (주소, 면적, 용도)	계약 부동산과 주소·면적 일치 여부
갑구	소유권 관련 사항	현재 소유자 확인, 가압류·가처분·압류 여부
을구	소유권 외 권리 (근저당, 전세권 등)	근저당권 설정 금액, 선순위 권리 확인

💡 임차인이 반드시 확인해야 할 항목

✅ 1. 소유자 확인 (갑구)

계약서에 적힌 집주인과 등기부등본의 소유자(등기명의인)가 일치하는지 반드시 확인하세요. 다르다면 대리인 여부와 위임장·인감증명서를 꼭 요구해야 합니다.

✅ 2. 압류·가압류·가처분 확인 (갑구)

갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등의 등기가 있다면 해당 부동산은 법적 분쟁 중일 가능성이 높습니다. 이런 경우 계약을 피하거나 전문가 상담이 필요합니다.

✅ 3. 근저당권 설정 금액 확인 (을구)

을구의 근저당권은 집이 경매에 넘어갈 경우 은행이 먼저 돈을 가져가는 권리입니다.

안전 기준 (일반적 권고):

(근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집값 ≤ 70~80%

예시: 집값 3억 원, 근저당 채권최고액 1억 5천만 원, 내 보증금 5천만 원

→ (1.5억 + 5천) ÷ 3억 = 약 67% → 비교적 안전

⚠️ 채권최고액 = 대출 원금의 약 120~130%. 근저당 채권최고액이 1억 2천이면 실제 대출은 약 1억 원 수준.

✅ 4. 전세권 등록 여부 확인 (을구)

기존에 다른 세입자가 전세권을 설정해두었다면, 내 보증금은 그 다음 순위가 됩니다. 선순위 세입자의 보증금을 반드시 확인하세요.

✅ 5. 표제부 — 주소·용도·면적 일치 확인

계약하려는 주소와 등기부등본의 주소가 일치하는지 확인합니다. 특히 다가구·다세대 주택은 동·호수까지 정확히 일치해야 합니다. 용도가 근린생활시설이면 주거 임대차보호법이 적용되지 않을 수 있으니 주의가 필요합니다.

⚠️ 등기부등본 확인 후 추가로 챙길 것

등기부등본 외에도 아래를 함께 확인하면 더 안전합니다:

• 건축물대장: 불법 건축물 여부, 실제 용도 확인
• 임대인 신분증: 소유자와 동일인 확인
• 확정일자 신청: 계약 후 주민센터 또는 인터넷등기소에서 즉시 신청
• 전입신고: 이사 당일 즉시 신고 — 대항력 발생 시점에 영향

✅ 오늘의 핵심 요약

• 📌 계약 당일 최신 등기부등본(교부용)을 발급받아 소유자·압류·근저당을 확인
• 📌 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 70~80% 초과하면 위험 신호
• 📌 계약 후 즉시 확정일자 + 전입신고 — 순서와 날짜가 중요합니다

👉 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 지금 바로 해당 부동산 등기부를 열람해보세요. 1,000원으로 수천만 원 보증금을 지킬 수 있습니다!

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